Una nota de Mariano Eiben con el asesoramiento del abogado y contador Marcelo Delgado

En tiempos de crisis como el que hoy vivimos los argentinos, hay situaciones que se analizan con mayor detalle que en otras épocas. Un caso especial es el de las expensas que en ciertos casos comienzan a mostrar un gran desfasaje entre el valor de los inmuebles, su estimación de alquiler y el desproporcionado crecimiento de los valores que deben pagar sus propietarios o sus inquilinos.

Sin dejar de lado que pueda haber cierta especulación en determinados casos, resulta llamativo que en San Juan haya edificios con expensas y cuotas extraordinarias que duplican o triplican lo que se paga en similares consorcios. El fenómeno golpea tanto al propietario, que ve cómo su inmueble queda fuera del mercado, como al inquilino, que debe sumar ese costo al valor de la renta.

En esta nota se intenta abordar aspectos de un tema que por sus implicancias está bajo la lupa de los afectados. En una próxima entrega se brindarán valores y servicios en diferentes de edificios y consorcios sanjuaninos, especialmente en casos donde las diferencias con muy grandes.

El cambio de paradigma que lo explica todo

Hasta el año 2015, los consorcios se regían por la ley 13.512, conocida como ley de propiedad horizontal, pensada exclusivamente para edificios. Con el tiempo, la irrupción de barrios privados, clubes de campo y parques industriales dejó en evidencia que esa normativa era insuficiente. Todos esos espacios comparten una lógica similar: cada propiedad es individual, pero convive con áreas comunes, servicios compartidos y gastos colectivos como seguridad, limpieza o energía. La cantidad de conflictos que generaba el sistema anterior, donde las mayorías simples podían bloquear cualquier reclamo, forzó una reforma profunda del Código Civil.

Cuando David enfrenta a Goliat

Uno de los cambios más relevantes que introdujo la reforma de 2015 es que cualquier propietario, aunque el conjunto tenga 20 o 30 unidades, puede pedir por sí solo la revisión de cuentas o convocar a una asamblea extraordinaria para auditar los gastos del consorcio. Esto cobra especial importancia cuando se sospecha de una administración irregular. Las maniobras más comunes incluyen la contratación de seguridad en lugares donde no es necesaria, o la inflación de facturas por servicios como desinfección o desinsectación. En algunos casos, esas facturas llegan a varios millones de pesos por trabajos que nunca se realizaran o que se sobrevalúan de manera sistemática.

El inquilino también tiene derechos, por más que no sea dueño

Aunque legalmente quien debe las expensas al consorcio es el propietario, en la práctica es el inquilino quien las paga. La ley reconoce esa realidad y le otorga el derecho a solicitar la revisión de los gastos, previa notificación al propietario. Junto con cada boleta de pago debe entregarse un resumen de los gastos, aunque habitualmente ese resumen es muy escueto: detalla rubros generales como "limpieza" o "seguridad" sin mayor especificación. Cualquier consorcista, propietario o inquilino, puede exigir el detalle completo. Si se lo niegan, tiene la posibilidad de reclamar formalmente, con asistencia profesional si fuera necesario, y cuenta con vías extrajudiciales, administrativas y judiciales para hacerlo valer.

Irregularidades en la administración: cuándo es un delito civil y cuándo es penal

No toda mala administración implica un delito penal. Si los errores responden a una gestión deficiente, pero sin intención de perjudicar, la responsabilidad es de orden civil: se puede remover al administrador y reclamar un resarcimiento por los daños ocasionados. La situación cambia cuando hay dolo, es decir, cuando el administrador actuó con la intención de beneficiarse a costa del consorcio. En ese caso, además de la responsabilidad civil, puede enfrentar cargos penales. Cabe aclarar que el administrador no tiene relación de dependencia con el consorcio, salvo situaciones excepcionales, por lo que puede ser removido sin derecho a indemnización. El portero o personal de maestranza, en cambio, sí puede tener relación de dependencia si no está contratado a través de una empresa tercera.

Cuando la mayoría impone obras que la minoría no puede pagar

En tiempos de crisis económica, no es raro que surjan conflictos cuando una mayoría decide encarar obras de mejora, como la construcción de un gimnasio, una pileta o un salón de usos múltiples, que disparan las expensas varios cientos de miles de pesos. Quienes no pueden o no quieren afrontar ese gasto tienen derecho a ser escuchados y a exigir que la decisión se justifique con argumentos sólidos. Si la mayoría impone su voluntad de manera irracional, cualquier propietario puede recurrir a la justicia, y el juez puede limitar la obra, suspenderla o determinar que excede los fines para los que fue creado el consorcio. Además, independientemente de las mayorías, todo propietario tiene derecho a exigir que cualquier obra cuente con los permisos de planeamiento correspondientes antes de comenzar.

Barrios sin consorcio: una bomba de tiempo legal

Existe en San Juan una realidad que pocos conocen y que puede tener consecuencias graves: hay barrios cerrados y loteos que nunca constituyeron formalmente un consorcio. En esos casos, si ocurre un accidente en los espacios comunes, todos los propietarios son solidariamente responsables. Rigen las normas de la copropiedad. La reforma de 2015 obliga a los conjuntos inmobiliarios a constituir el consorcio, obtener personería jurídica, tramitar un número de CUIT, pagar impuestos y facturar. Sin embargo, la práctica habitual de construir primero y regularizar después deja a muchos compradores en una situación vulnerable. Antes de adquirir una propiedad en un desarrollo de este tipo, resulta imprescindible verificar que quien vende esté en condiciones reales de escriturar. No son pocos los casos en que se han construido y vendido propiedades sobre terrenos que no pertenecían al vendedor.

La situación de un propietario o inquilino deudor

El pago de las expensas no sólo es obligatorio, sino que el responsable obligado es el propietario, independientemente de que esté alquilado, prestado o el uso y goce recaiga en otra persona. Las expensas son obligaciones “propter rem” (siguen a la cosa), por ello, el título de deuda generado es ejecutivo (de trámite judicial expreso) y el inmueble es garantía de esa deuda, por lo que, si resultan impagas, el consorcio puede solicitar el remate del inmueble para saldar la deuda.

¿Hay acuerdo posible?

En general, los consorcios buscan alternativas y medios financieros para que los propietarios puedan ponerse al día con ese tipo de deudas. De todos modos, cuando se trata de expensas extraordinarias, por erogaciones excepcionales, suelen generarse mayores dificultades por el valor de dicha expensa.

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