Escribe Alejandra Dománico*

Durante décadas, las locaciones —de vivienda o comerciales— se regularon con normas que limitaban la libertad contractual para proteger al inquilino. El DNU 70/2023 cambió ese esquema: derogó la Ley de alquileres N° 27.551, y restituyó protagonismo al Código Civil y Comercial, al que le modifico, a su vez, alguno de sus artículos.

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El paradigma cambió hacia la libre contratación, con eje en la autonomía de la voluntad de los contratantes. Esto no debería entenderse como un "todo vale": a ese principio, se lo debe conjugar con la buena fe y el control de cláusulas abusivas. Veamos entonces, cómo quedaron algunos puntos:

Plazo: Es el que las partes acuerden libremente (art. 1198 CCyCN). Si no se pacta nada en el contrato, la ley suple la omisión fijando dos años para vivienda permanente y tres años para los demás destinos. El máximo legal sigue siendo de 20 años para uso habitacional y 50 para otros usos (art. 1197).

Moneda y ajustes: El alquiler puede fijarse en pesos o en moneda extranjera (por ejemplo, dólares), y el inquilino debe pagar en la moneda pactada (art. 1199). Las partes pueden actualizar el valor con cualquier índice, público o privado, y con la periodicidad que elijan. Si se acuerda abonar el equivalente en pesos de una suma en dólares, conviene fijar claramente la cotización de referencia (por ejemplo, dólar MEP).

Depósito en garantía: garantiza eventuales daños o deudas de servicios al terminar el contrato. El monto y la moneda se pactan libremente, sin topes (art. 1196 CCyCN), y se restituye al entregar el inmueble en la moneda acordada. Como la ley ya no impone su actualización automática, conviene fijar en el contrato cómo se reajustará (por ejemplo, según el valor del último alquiler).

Garantías: se puede recurrir a un fiador, un seguro de caución o un aval bancario. En el seguro de caución una aseguradora responde ante el locador a cambio de una prima; en el aval, lo hace un banco.

Reparaciones: El deterioro por el paso del tiempo o por causas no imputables al inquilino corre por cuenta del propietario (art. 1201); el inquilino solo paga el mantenimiento cotidiano y los daños por mal uso.

Expensas: La regla general es que el inquilino paga las ordinarias y el dueño las extraordinarias. Sin embargo, esta distinción ya no está redactada de forma explícita en la norma, por lo que es fundamental dejarlo bien aclarado en el contrato (art. 1209).

Servicios, tasas e impuestos: Los servicios y la tasa municipal (alumbrado, barrido y limpieza) le corresponden al inquilino por vincularse al uso del inmueble. El impuesto inmobiliario le corresponde al propietario, salvo que acuerden lo contrario en el contrato.

Fin del contrato y renovación: Si vence el plazo y el inquilino permanece en la propiedad, no hay reconducción automática: el contrato sigue en los mismos términos hasta que alguna de las partes pida su finalización formal. Cobrar alquileres vencido el plazo no genera un contrato nuevo (art. 1218). La renovación no es un derecho automático del inquilino.

Salida anticipada (rescisión): El inquilino puede rescindir el contrato en cualquier momento abonando el 10% del total de los cánones locativos que restaban hasta la finalización pactada (art. 1221).

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Es oportuno señalar que este DNU 70/2023 fue rechazado por la Cámara de Senadores en marzo de 2024, pero al no ser aún tratado en la Cámara de Diputados, es la normativa vigente con plena validez jurídica.

*Abogada, exjuez de Paz letrada, integrante de la comisión directiva de Conciencia San Juan

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Sin ley de alquileres… ¿cuáles son las reglas vigentes?