• 11 de mayo de 2024

Ladrillo no defrauda

Ladrillo no defrauda

POR MARCELO DELGADO

La construcción privada a baja escala, es decir, la vivienda familiar, unos departamentos para alquilar, una casa de fin de semana con doble propósito (uso y goce), alquiler por día, cabañas de turismo, salones comerciales en barrios, entre otras, constituyen ahorros y son una reserva de valor que en el mediano y largo plazo no defrauda.

Sin embargo, la ecuación no es infalible. Depende de cuando se entra (construye), la finalidad del inmueble, la fuente de financiamiento, el tiempo de obra, la ubicación de la propiedad; entre otras cosas que vamos a analizar. Pero también influye de manera determinante el contexto macroeconómico, las regulaciones legales, las cargas impositivas, la situación monetaria entre otras.

Para comprender mejor el tema, sugiero que analicemos la evolución del mercado en los últimos 10 años, y los motivos de cada una de los comportamientos de “negocio” en el mismo periodo.

Desde 2014 hasta 2018, las operaciones de compraventa de inmuebles tuvieron una baja hasta 2016; y luego rebotaron hasta el doble, alcanzando un máximo de los últimos 10 años. Favoreció al mercado la disponibilidad de los créditos inmobiliarios ajustables con UVAS, y la creciente demanda, en particular en las grandes capitales, de departamentos y oficinas. Desde 2019 hasta 2023, nuevamente el mercado entró en una etapa recesiva, que estuvo marcada por la pandemia, pero no logró recuperarse como otras actividades. Sólo la obra pública mantuvo al sector, pero la actividad privada cayó a valores inferiores a 2014. La ley de alquileres, la presión fiscal, el incremento sostenido de la inflación, el alto costo de los materiales de construcción, la ausencia del crédito, las tasas positivas en pesos, entre otros factores, llevaron al mercado a su piso.

FUENTE: Colegio de Escribanos – CABA

El 2023, nos encontró con un mercado recesivo, un exceso de demanda de propiedades en alquiler, y ajustes en moneda extranjera que paralizaron el sistema. Mediante el Decreto 70/2023, el gobierno de Milei, introdujo una serie de modificaciones para desregular mercados, entre las cuales se destacó la eliminación de la ley de alquileres, que venían solicitando los inversores, y permitió definir actualizaciones a satisfacción de las partes, lo que dinamizó el sector, incrementó la oferta un 30%, y provocó que hoy se encuentren un 20% de propiedades para vivienda o locales comerciales sin alquilar, como consecuencia de que los precios de las locaciones aún están “inflados, en dólares.

El valor de las propiedades lleva varios años de sucesivas caídas, lo que también afectó a los inversores, que prefirieron ir a mercados especulativos y financieros. La ley Bases, contiene un capítulo de blanqueo que también incluye a los inmuebles. Por otra parte, con la baja de tasas, volvieron los créditos de largo plazo (20 años). Los dólares planchados y las tasas a la baja completan el escenario para reactivar el sector. Con estas medidas, la gestión nacional confía en impulsar las inversiones privadas y dinamizar el sector. Los inversores esperan que finalmente el paquete sea Ley. ¿Será?